【房产升值】新婚姻法规定婚前房产婚后增值部分是否属夫妻共同财产？
 
     自从2011年8月份婚姻法司法解释三出台以后，关于夫妻离婚房产分割问题的争议一直没有平息过，虽然最新的婚姻法司法解释三规定了婚前一方购买房产，婚后取得产权证的属于一方个人的财产，但是同时也规定了如果婚后有贷款还贷的话，对应的增值升值部分也属于夫妻共同财产，很多人对此并不清楚。

  现在夫妻离婚，房产是最大的固定资产，一套房子，在上海，至少100万，多得可以几千万。当然了，很多家庭的房子都有贷款，全款购买的毕竟是少数，我们要弄清楚婚前房产婚前增值是否属于夫妻共同财产，第一个前提就是要看此套房屋属于婚前全款购买的，还是婚前付了首付款，贷款购买，婚后一方或者双方还贷的，这个是根本前提。

  因为，如果此房屋属于一方婚前全款购买，没有贷款，即使是婚后取得产权证，也依然属于婚前财产，不属于夫妻共同财产，对应的增值部分也是个人财产。

  如果此房屋是婚前支付首付款，签订贷款合同，婚后一方或者双方归还贷款，那么，对应的增值部分属于夫妻共同财产，离婚时要予以分割。

  根据《婚姻法司法解释（二）》明确规定一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产。根据《婚姻法司法解释（三）》的第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。该条款明确规定了夫妻一方个人财产在婚后产生的自然增值不属于夫妻共同财产。

    也即是说婚前全款购买的，属于婚前财产投资所得，而房屋增值属于自然增值，不属于付出劳动的，因此不属于夫妻共同财产。

但是婚后归还贷款了，就属于婚后投资了，对应的增值部分当然属于夫妻共同财产了。有投资才有收益，没有投资就没有收益。

     那么，如果婚后有贷款的房产增值部分属于夫妻共同财产，比例如何掌握呢，如何分割？目前法院通常的补偿款计算公式为：

     是根据夫妻离婚之时，婚后归还的贷款总额÷房屋总价款（购买合同上房价款＋预期的总利息）×房屋目前市场价值÷2，所得数额就是应该给与另一方补偿的数额。该房屋判归婚前购房者所有，剩余的贷款由其全部偿还。

  当然了，法院法官还可以根据夫妻离婚的具体情况，参考是否有子女需要抚养，子女跟谁具体生活，夫妻离婚是否存在一方有过错的情况，另一方是否离婚后可以保证经济独立，有最低生活保障条件等等综合因素，对上述的补偿款金额进行适当调整，或者不调整都是符合婚姻法规定的，法官有这个自由裁量权。如果你想争取利益最大化，就需要律师帮你寻求各种有利条件，让法官的自由裁量权偏向你，对你有利。

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