婚前个人房产出租的租金收益是否共同财产如何分配
个人婚前房屋婚后收取的租金，是归夫妻共同所有？还是一方个人所有？是离婚纠纷案件的难点之一。目前，我国婚姻法及相关司法解释没有具体明确的规定。通常情况下，如果个人财产的婚后收益是基于夫妻共同经营行为所产生，原则为夫妻共同所有；如果是基于原个人财产的自然增值，原则为个人所有；具体个案中的个人婚前房屋婚后收取的租金，以推定共同所有为原则，以认定个人财产为例外，具体问题具体分析。理由如下：
一、个人婚前房屋婚后收取的租金，是“个人婚前财产婚后取得的收益”，但不等同于是“个人财产投资取得的收益”，不能不做分析地归夫妻共同所有。我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但婚姻法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”《婚姻法解释（二）》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：（一）一方以个人财产投资取得的收益；……。”如何界定“投资取得的收益”并没有明确。
从逻辑上讲，个人婚前房屋婚后收取的租金是个人婚前财产婚后取得的收益，但不等同于是“个人财产投资取得的收益”，“个人婚前财产婚后取得的收益”与“个人财产投资取得的收益”是二个不同的概念，前者的范围要比后者宽泛。所以，个人婚前房屋婚后收取的租金不能不做分析地认为是“个人财产投资取得的收益”。
二、认定“个人婚前房屋婚后收取的租金”是归夫妻共同所有还是个人所有，应体现公平公正原则。婚前财产婚后取得的收益，一般分为：孳息、投资收益、增值。孳息是由原物所产生的收益。又分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，系指果树、动物的出产物，及其他依物的使用方法所收获的物。法定孳息，是指利息、租金等因法律关系所获得的收益。投资通常讲谋求财产或资金在未来能增值或获得收益的经营行为。增值是指物或权利在价格上的提升，通常是由于通货膨胀或市场行情变化而产生。从法律关系上讲，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。
同时，出租房屋也是一种经营活动，也需要付出辛劳。基于夫妻婚后共同财产制，对房屋这类重大生活资料出租，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，夫妻双方都付出了劳动，所取得的租金事实上可能是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有，更能体现公平。如果把所有的“个人婚前房屋婚后收取的租金”都视为一方“个人财产投资取得的收益”，归夫妻共同所有，有可能鼓励了某些不愿自己劳动的人靠婚姻致富，不劳而获，不但导致不良现象的大量衍生，还会使付出劳动的夫妻一方感到不公平，不利于家庭稳定。公平正义是给予每个人他应得的部分，判定租金收益的归属，也应体现这一原则。
三、个人婚前房屋婚后收取的租金在司法实践中的通常做法。在对“个人婚前房屋婚后收取的租金”如何认定上，现行有效的法律及司法解释没有明确规定，但这类问题司法实践中并不少见，法院得做出认定。我国《婚姻法》的立法理念是既要保护夫妻共同利益又要保护个人利益，在确定夫妻一方婚前财产婚后取得收益的归属上：如果一方婚前财产婚后取得的收益有另一方的贡献，则婚后收益应视为夫妻共同财产，如果没有另一方的贡献，则婚后收益应为个人财产。“一方付出贡献”，一般是指夫妻一方对另一方的婚前财产付出了物资或劳动。以此准则做为衡量婚后收益的归属，既保护了夫妻一方对其个人财产的合法权益，又体现了公平原则。
上海市高级人民法院《关于适用婚姻法解释（二）若干问题的解答》（沪高法民一[2004]25号）中明确：对于当事人主张的所谓“投资收益”，应根据不同财产形态的性质区别认定：当事人将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。
最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（三）（征求意见稿）第六条规定：“夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。”征求意见稿现在虽然没有施行，但却是司法实践的总结，是实际案件审理经验的结晶。
综上所述，夫妻一方对另一方婚前财产婚后取得的收益有贡献的，则婚姻存续期间所取得的收益为夫妻共同所有，个人婚前房屋婚后收取的租金，以推定共同所有为原则，以认定个人财产为例外，综合实际情况加以归属，即符合我国现行有效的婚姻法立法理念，又体现了公平公正的原则，是实际案件处理的一般做法，也是完善规范相关法律法规的趋势。
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