【房产分割】婚前买房婚后还贷离婚如何分割房产以及增值部分？
男女结婚要有婚房，这是中国人的传统，于是，生活在城市里的男女在结婚之前总是要想办法买套房子，好给婚姻上个保险。然而，房子是牢固的，婚姻却未必，今天结婚，说不定明天又要离婚，为结婚而买的房子，却在离婚的时候成了羁绊：双方为争夺房产往往是使尽浑身解数。
离婚时涉及的房产问题主要存在以下几种情形：
一是一方在登记结婚之前独自出资购买的房产，且支付了全部房款，毫无疑问，该房产属于一方个人财产，除非婚后“加名”。
二是双方在登记结婚之前共同出资购买的房产，且支付了全部房款。在这种情况下，该房产由双方按出资比例按份共有，出资比例不能确定的，双方等额享有。双方另有约定的除外。
中华人民共和国物权法
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
三是登记结婚以后购买的房产。在这种情况下，不管是一次性付款，还是部分按揭，离婚时，该房产都应作为夫妻共同财产处理。双方书面约定该房产归一方所有，且产权仅登记在这一方名下的除外。
四是一方婚前买房，支付首付款，并在银行按揭贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，该房产登记在支付首付款一方名下。在这种情况下，离婚时，如果双方达不成协议，处理起来就比较麻烦了。
马某于2008年11月购买一套90平方米的商品房，准备结婚使用，当时价格为每平方米5800元，总价款522000元，马某首付30%，余款从银行按揭，贷款年限20年，等额本息还款。房屋产权登记在马某一人名下。按照当时的贷款利率，马某需每月还款2643.2元。2010年元月，马某和牛某登记结婚，2011年8月，马某起诉牛某，要求离婚，牛某同意离婚，但要求分割房产。至法院开庭审理该案时，双方婚姻关系存续期间仅十九个月。牛某要求分割的房产是不是夫妻共同财产？如果是，该任何分割？
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
根据这一规定，马某和牛某在婚姻关系存续期间共同还贷支付的款项及其相对应的房产增值部分属于夫妻共同财产，由马某对牛某进行补偿。假设：（一）该房产的现在的价值是830000元；（二）银行贷款的利率自马某贷款至今一直没变；（三）到法院判决准予离婚时，双方婚姻关系存续期间为二十个月。那么，本案马某应补偿牛某的数额计算方法如下：
1. 通过网上房产贷款计算器计算，马某贷款365400元，还款期限20年，以2008年11月27日利率为基准利率，应付利息268967.54元，还款总额为634367.54元。
2. 购买该房产的总成本为522000＋268967.54＝790967.54（元）
3. 双方共同还贷数额为2643.2×20＝52864（元）
4. 共同还贷占购房总成本的比例为52864÷790967.54＝6.68%
5. 马某应补偿牛某830000×6.68%÷2＝27722（元）
中华人民共和国婚姻法
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
适用“婚姻法解释（三）”第十条的规定，应同时具备以下条件：
（一）签订不动产买卖合同是夫妻一方；
（二）签订不动产买卖合同的时间是在登记结婚以前；
（三）买卖合同的标的物是不动产；
（四）一方以个人财产支付首付款并在银行贷款；
（五）不动产登记在签订合同、支付首付款一方的名下；
（六）婚后用夫妻共同财产偿还了部分或全部贷款。
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