【房产分割】夫妻离婚时房产如何分割？按照什么原则分割？ - 上海离婚律师网-提供专业婚姻家庭服务_上海涉外离婚律师

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房产分割】夫妻离婚时房产如何分割？按照什么原则分割？

随着社会经济的发展，房产的物质价值和社会价值对一般国人来说其重要性自不言喻，房产已成为公民的主要财富载体。因此在离婚案件中的住房已成为当事人力争取得的焦点。如何有针对性地依法采取适当措施保护、维护自己对于房产的权利，这些是基本的法律常识，解这些知识无论对于婚嫁的年轻人还是家长，都是很有必要的讲这些问题之前，要明确一个法律范畴，法律上讲的婚姻是指夫妻双方进行了结婚登记，颁发了结婚证，这样就是合法的婚姻关系，至于是不是举办了结婚仪式，共同居住则与婚姻的效力无关。另外，按我国婚姻法第十七条规定，夫妻在结婚后获得的财产包括房产是共同财产，如果双方离婚一般要对共同财产进行分割，对个人财产不进行分割。当然实践中可能房产的具体情况比较复杂，下面本律师团队结合我操作的实际案例介绍一下这方面的法律知识。一夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。

1婚前取得产权证的

婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释一同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。所以，离婚时，另一方无权要求分割。

2婚后取得产权证的

还是属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。产权证虽然是物权凭证，但并不意味婚后取得产权证的房屋就应当是婚后财产，关键看出资情况，既夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，既对房屋权利是婚前取得的

二婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。

这涉及夫妻一方用婚前个人积蓄或资金来源于个人婚前财产购买的房屋的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，既所谓万变不离其宗故应当认定为一方的个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。

三由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的应当认定为夫妻共同财产。

现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议相当棘手，而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，这在国是比较普遍的现象，以前争议较大，现在有了明确的说法按《婚姻法》基本原理和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释二规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。

四夫妻双方婚后用共同财产购买的包括贷款房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割

不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。离婚时，一般均等分割，分割时应按房屋的市场价评估价计算，而不是按购房合同金额计算，取得房屋的一方要支付对方半价。如果涉及贷款，要先将贷款部分减去。比如，一套房子购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元评估价未还贷款30万元。按以下公式分割，60万元的现值减去30万元贷款等于30万元，30万元为可分割部分，每人可分得15万元。也就是说，由取得房屋的一方付给另一方15万元，取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。

伴随着房价一路攀高，按揭购房成为现代社会中存在一种普遍现象，但因此也带来了许多值得我关注的社会问题，其中之～就是夫妻在离婚时按揭房产的归属问题。实践中，夫妻离婚时如何对按揭房产进行分割可以说是一个难点。笔者通过对不同类型按揭购房进行分析，明确在不同情况下的处理对策，以期能很好地解决实际生活中的问题。

具体而言，可以分以下几种情形进行分析：上海婚姻律师

一、婚前购买。离婚诉讼时已经取得房产证的按揭房屋的处理

情形一：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷。

这种情形下，笔者认为房屋应为婚前购买一方的个人财产。从我国现行的法律规定来看，虽然配偶一方婚后参与了还贷，但这并不能改变房屋个人财产的性质，所以该情形下的房屋为一方个人财产，离婚时男一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。此需要明确的共同还货不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷，这主要源于我国的<婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，除非一方能证明其所用还贷之钱款为婚前个人财产。

情形二：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。

这种情形下的房屋归属，有观点认为婚前取得房产证的房屋为一方的婚前个人财产;婚后取得房产证的房屋则为双方的共同财产。对此，笔者认为不能以房产证的取得时间作为房屋归属的判断标准，而是要看谁到底为购买此房屋支付了更多的款项。方婚前以个人财产支付了首付款，婚后双方共同还贷并取得房产证的情况下，笔者认为按揭房屋仍应属于一方婚前财产。原最高人民法院副院长在最高人民法院婚姻法司法解释二理解与适用》中明确指出：一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产基于同样的道理，此婚后取得的产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的属于个人财产具体形态的转化。且即便是婚后共同还贷，但婚前一方支付的款项往往要高于其配偶一方，所以不能因为配偶一方参与还贷而改变房屋归个人所有的属性。此时如果仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果不但有违公平原则，也有悖婚前个人财产独立的立法本意。

二、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款。婚后双方共同还贷。婚前取得房产证并且房产证登记在一方名下的按揭房屋。

国《物权法》明确规定，不动产应该进行登记，登记作为～种公示手段，可以让人们清楚地了解权利的归属状况。当按揭房屋登记在一方名下时，人们往往会认为该房屋为～方的个人财产。所以在这种情形下，作为配偶一方要主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的如果配偶一方不能提供相应的证据，就可能承担举证不力的法律责任，而房屋也可能因此被判归系登记在一方名下的个人财产。

三、夫妻一方父母参与出资购买的按揭房屋归属

情形一：婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释二第二十条第一款规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。根据该条规定，笔者认为在一方父母未明确表示赠与双方时，该按揭的房屋应属于一方的个人财产。至于结婚后双方共同还贷，并不能导致房屋所有权的改变。但对参与共同还贷的配偶一方，另一方要给以补偿。

情形二：婚后夫妻一方父母参与出资购买的婚后取得房产证的按揭房屋的归属。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释二第二+条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。从该条的规定来看，原则上婚后夫妻一方父母参与出资购买的婚后取得房产证的按揭房屋应视为该一方父母对夫妻双方的赠与，除非一方父母明确表示赠与自己的子女一方。

这一解释虽然比较明确，但是实际生活中发生的案例往往要复杂得多。比如有这样～个案例：王某与李某2004年5月结婚。同年7月，王某父母出资购买了一套价值100万元的商品房供王某和其丈夫居住，王某和丈夫未出分文。办理产权登记手续时，王某的父母把他自己的名字和王某的名字写入房产证，而没有将王某丈夫的名字写入房产证。婚后不久王某和丈夫打算离婚，可丈夫说，离婚可以，但这套房子价值的三分之一的财产权女方父母出资本金及其利息算作我夫妻共同财产，应当平均分割。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释二

第十条当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：

一双方未办理结婚登记手续的;

二双方办理结婚登记手续但确未共同生活的;

三婚前给付并导致给付人生活困难的

适用前款第二三项的规定，应当以双方离婚为条件。

第十一条婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的其他应当归共同所有的财产

一一方以个人财产投资取得的收益;

二男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;

三男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

第十二条婚姻法第十七条第三项规定的知识产权的收益指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。

第十三条军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产。

第十四条人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。

前款所称年平均值，指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。

上海离婚律师钟涛

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