共有人无权代理，擅自出售房产，导致居间协议无效
一、案件事实情况简介
被告张燕萍作为产权人之一通过我司居间出售其与沈玉叶（是朋友合伙关系）共同拥有的位于浦东新区龙阳路1880弄**号**室的房屋，双方应收佣金总和为34400元整。当时由中兴店的业务员在送定前晚与二个产权人电话沟通后。第二天既2007年5月29日乘火车前往温州送定，到达那里的时候当时只有被告张燕萍一人在场，沈玉叶正好出差到外地。被告张燕萍先是在房地产委托出售协议代表个人签字，然后是在房地产买卖居间协议上以其个人名义同时代理另外共有人在居间协议上签字，签字时是打电话跟另一产权人沟通后过再签字确认的，但没有任何书面委托手续。签完居间协议后被告张燕萍将产证原件和沈玉叶的身份证复印件交与我司业务员保管和留存，并领取了该房屋定金4万元整，开具了收款收据给业务员。
2007年6月4日业务员打电话联系被告张燕萍确定具体签订买卖合同日期时，却被告知由于另一产权人沈玉叶突然不同意，房屋不卖了。
2007年6月23日被告张燕萍又代理另一产权人沈玉叶在解除该房地产买卖合同的协议上签字，确认了原因是因为其不再出售该房屋。我司随后向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。
二、本案争议焦点及案件结果
1、张燕萍的代理行为是无权代理还是构成表见代理。
无权代理的具体表现为三方面：没有代理权、超越代理权、代理权终止。取得代理权一般有三种方法：一是经委托授权，二是根据法律规定取得法定代理人的地位，三是因法院或有关单位指定获得代理权。在本案中张燕萍并没有任何沈玉叶的书面授权，而作为处分房屋的重大法律行为，一般应取得公证处出具的公证委托书。
假设上述案件张燕萍如能自行提供未经公证的沈玉叶的书面委托出售房屋的材料，则可以认定构成表见代理，表见代理是无权代理不发生效力的例外情况。表见代理，又可称为“表见代理权”，法律承认表见代理对被代理人发生效力，是为了保护善意相对人的利益和交易安全。因此，本案中被告张燕萍有沈玉叶的身份证复印件、产证原件也由其保管，如再提供一份另一产权人出售该房屋的书面委托书，从而使相对人有理由相信其取得了相应的代理权。但若是被告张燕萍当着我司业务员手写一份委托书，那也不构成表见代理。因为构成表见代理条件，必须是相对人依据一定事实，相信或认为无权代理人具有代理权，在此基础上与之订立合同。同时相对人必须是善意且无过失的，如明知道代理人没有相应的代理权仍与其订立合同，则不构成表见代理。
另外，不构成表见代理另一层原因是该两位产权人是合伙朋友关系，如是夫妻关系同住在该房屋内，由夫妻一方代理另一方签字并保证另一方知道该出售房屋的事实则也构成表见代理。
2、该居间协议是有效合同还是无效合同，张燕萍作为行为人应承担如何的法律责任。
根据上述观点被告张燕萍尽管是作为产权人之一在居间协议上签字并收取定金，由于没有取得另一产权人相应授权属于无权代理。该协议属于效力待定的合同，如事后该代理行为得到被代理人追认的，则合同生效。如被代理人拒绝追认的，属于无权代理。
按照民法通则规定及最新准备实行的物权法第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
因此，本案被告张燕萍属于无权代理，事后也未得到另一共有人沈玉叶的追认和同意，该居间协议应认定为无效合同。由于合同归于无效，被告张燕萍承担一定的过错损害赔偿责任而不是承担合同有效情况下的违约责任。目前有许多当事人为逃避法律规定的责任，故意签订一些形式上不合法的合同，在不能履行合同的时候再主张合同无效。因为，合同无效所承担的过错责任一般要比合同有效的情况下承担违约责任的赔偿相对较小。
本案最终我司与被告和解赔偿我司3000元后结案，如是合同有效的情况下赔偿额可以相对提高。
三、本案中总结给业务部在操作上几点应注意的环节：
1、业务员在给房东带看客户或送定之时应确认其已经办理过该房屋的委托出售手续，如没有办理过，在带看及送定之时应给予其补办委托出售手续。
所需材料：产权人身份证复印件、产证复印件、产权人在委托出售协议上签字。如是代理人的除上述材料外还需书面委托书和代理人身份证复印件。
2、在签订居间协议时应让所有产权人签字确认，无法全部到场签字，由实际到场的权利人代其他产权人签字并提供书面的委托书。
所需材料：产权人和购房人身份证复印件、产证复印件，居间协议一式叁份，双方签字。如有代理人的除上述材料外还需书面委托书和代理人身份证复印件，出售方代理人需提供公证的委托书，如书面委托书未经公证的需由代理人提供书面承诺书（承诺其有真实代理权，如到时不出售反悔的由其承担双倍返还定金和赔偿中介的责任）。
3、给付产权人定金的应交付给产权人本人，让其本人开具定金收条给我司，如是代理人签的居间协议，也让其提供产权人个人帐号后再划帐过去。
所需证明材料：产权人本人签字的收款收据、划帐的转帐凭证，确实是由代理人收取定金的，应写明是其代理产权人收取该笔定金。
案件基本事实
这起案件的基本事实是：上海宝山区的一套二手房，登记权利人是父女两人。父亲并代女儿和原告签署了《房地产买卖居间协议》，并收取了50000元的定金。协议约定：在居间协议签订十天之内，父女二人与原告签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同。同时，父亲承诺：若女儿不同意出售房屋导致不能签署买卖合同，则父亲愿意承担《居间协议》的双倍返还定金赔偿责任。后来，女儿果然不同意签订买卖合同。原告要求双倍返还定金。遂起纠纷。
没有共有人签字的房地产买卖居间协议有效吗?
这个案件里可以警示以后的买房人的第一个地方是：原被告双方签订的《房地产买卖居间协议》是不能认定为有效的。
这种代签字的行为在法律上被称为无权代理，无权代理做出的法律行为既不是有效的，也不是无效的，而是出于一种效力待定的状态。如果这份《房地产买卖居间协议》没有经过共有人事前的授权，或者是事后的追认，那么买房人是不能根据这个居间协议要求对方承担签订买卖合同的义务，也不能根据这份协议要求共有人承担违约责任的。(当然这个案例中，因为有那位父亲的承诺书而有所不同)。所以，买房人在和出售方签订《房屋买卖居间协议》时，一定要要求全部权利人签字。或者要求签字人承诺其他共有人如果不签字，他愿意承担定金的法律责任。
保证其他人签订买卖合同的承诺书有效吗?
在这个案件中，被告曾经承诺“出售房屋，签订房地产买卖居间协议及收取定金已取得共有的授权，若因共有人拒绝出售该房屋而导致本人及代其签订的房地产买卖居间协议未能履行或者无法继续履行的，则本人承担房地产买卖居间协议所约定的定金双倍返还罚则”。这是对别人是否做出一定的行为做出的保证，这种保证他人做出一定行为的承诺是这位父亲的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的法律行为。这个案件里的别要应当按照承诺书的内容承担定金的法律责任。
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