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本案中由杰、刘燕军在一、二审中均辩称，刘燕军代由杰订约并收取定金的行为系无权代理，涉及买卖涉讼房屋的《委托洽谈协议》对由杰不产生效力。由于促成交易的成功是利基公司收取居间报酬的法定前提条件，因此刘燕军是否有权代理由杰订立合同，该合同对由杰是否具有约束力成为本案的最大争议焦点。

由于由杰与刘燕军均否认存在授权委托的事实，也无其他证据直接证明双方存在代理关系，因此很难认定刘燕军与由杰存在一般民法意义上的代理关系。本案的特殊之处在于，刘燕军与由杰系夫妻关系。但是根据前述规定，仅凭这一层关系来进行认定刘燕军必然具有代理权是不够的，尤其在处理不动产此类重要财产时，对于代理人是否具有代理权的审查应当更为慎重。刘燕军代其夫由杰订立的协议是否对由杰产生拘束力，关键在于相对人是否有理由相信这一处分家庭不动产的行为属于夫妻双方共同意思的表示，同时相对人是否属于善意，即相对人当时是否明确知道订约人的行为属于无权代理的行为。

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夫妻一方处分共有房屋后，另一方以不知晓为由要求确认交易行为无效，从而引发诉讼的现象在实践中逐渐增多。这一问题的处理，既涉及对夫妻财产共有权的保护，也牵涉到交易中善意第三人利益的考量。本案的处理，通过准确理解最高院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》中确立的家事代理权制度，为不动产处分方面家事代理权制度的正确适用提供了有益的参考。

2004年5月9日，由杰委托上海利基房地产经纪有限公司（以下称利基公司）居间租售其位于本市伊犁南路34弄4号14B的房屋，约定如由杰（甲方）与利基公司（乙方）所曾介绍的交易对象私下成交，乙方有权要求甲方仍按本合同规定支付全额服务费给乙方，中介服务费为成交价的百分之一。同年6月10日，案外人穆世达（甲方）委托利基公司（乙方）与上述房屋业主（丙方）洽谈有关买卖房屋事宜，并约定甲方同意支付意向金人民币20，000元，如丙方接受交易条件，乙方可直接将意向金转交丙方签收，则意向金转为定金，表明甲、丙双方已达成交易，乙方亦已完成中介咨询责任，双方可在约定的时间内签订正式合约。同日，由杰之妻刘燕军在上述协议中表示知晓协议条件、并接收定金的条款下方的丙方签收栏中，代为签收了20，000元。嗣后，由杰与穆世达又通过其他中介公司完成了涉讼房屋的买卖，转让价为950,000元。利基公司遂向法院起诉，要求判令由杰、刘燕军支付中介费11，000元。原审法院经审理认为，双方居间合同合法有效，但应按实际转让价为基数计算中介费，并基于合同相对性，判决由杰应支付利基公司中介费9，500元。判决后，由杰、刘燕军不服，上诉至本院，称利基公司未提供实质服务，不能收取最高额服务费；委托协议系刘燕军代由杰签字和收取意向金，系无权代理，故协议对由杰不具有约束力，利基公司无权主张中介报酬。

 

一审判决：

一、由杰应于判决生效之日起十日内支付上海利基房地产经纪有限公司中介费人民币9,500元；

二、上海利基房地产经纪有限公司的其余诉讼请求不予支持。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

 

由杰、刘燕军在一、二审中均提出，利基公司未提供实质性的服务，不能收取最高额度的中介服务费。由此，居间人是否适当履行了居间义务成为本案争议焦点之一。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同关系中，居间人的主要义务是为委托人报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。本案中，从案外人穆世达与利基公司及刘燕军代由杰三方签订的《委托洽谈协议》来看，利基公司已经为交易双方明确确定了涉讼房屋的具体地址、建筑面积及房屋价格、支付方式、使用时间、定金条款等详细交易条件，表明利基公司作为居间人已经履行了报告订约机会及为交易双方订约提供媒介服务等居间人的主要义务。既然买卖双方达成交易，即属于促成交易成功，利基公司依照合同法的相关规定就可以按约定数额收取报酬。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条的规定：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”依照民法通则的规定，严格意义上的有权代理，代理人需具有委托人书面或口头的委托授权，代理人在授权范围内从事的行为才能对委托人发生效力。该条规定在民法一般代理制度的基础上，基于夫妻关系的特殊性就夫妻间代理行为的效力作了特别的规定，从而确立了我国的家事代理权制度。依据这一规定，处分事项不同，家事代理权的适用范围与条件也就不同。

（一）在处理日常家庭事务上，夫妻间的家事代理权具有相对无条件的适用性。也就是说家事代理权的行使范围一般限于日常家庭事务。所谓日常家庭事务,是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事项,如购物、保健、衣食、娱乐、医疗、雇工、接受馈赠等等。在这一范围内从事事务，只要识别双方具有夫妻关系，即可认定其具有家事代理权，无需附加其他限制性条件。

（二）在非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的事务方面,不能绝对适用家事代理权，应强调夫妻双方意思表示的一致性。除非与之进行民事法律行为的相对人善意地有理由相信一方的处分行为是夫妻双方的共同意思表示，否则不能认定为家事代理。这类事务主要有：(1)处分不动产。夫妻任何一方处分双方共有的不动产,通常不属于日常家事范围。但妻或夫若不处分共有的不动产就不能维持家庭生活必要费用的行为,可视为日常家事范围。(2)处分具有重大价值的财产。(3)处理与婚姻当事人一方人身有密切关联的事务,如领取劳动报酬、放弃继承权等。

可见，我国家事代理权制度的设立，既是为了解决交易的便捷性和安全性，与此同时也充分考虑到夫妻双方的平等与合意，考虑到保护双方平等的财产权。因此，在司法实践中对家事代理权的适用应当严格依照法律的规定，而不能任意扩张。

本案中由杰、刘燕军在一、二审中均辩称，刘燕军代由杰订约并收取定金的行为系无权代理，涉及买卖涉讼房屋的《委托洽谈协议》对由杰不产生效力。由于促成交易的成功是利基公司收取居间报酬的法定前提条件，因此刘燕军是否有权代理由杰订立合同，该合同对由杰是否具有约束力成为本案的最大争议焦点。

由于由杰与刘燕军均否认存在授权委托的事实，也无其他证据直接证明双方存在代理关系，因此很难认定刘燕军与由杰存在一般民法意义上的代理关系。本案的特殊之处在于，刘燕军与由杰系夫妻关系。但是根据前述规定，仅凭这一层关系来进行认定刘燕军必然具有代理权是不够的，尤其在处理不动产此类重要财产时，对于代理人是否具有代理权的审查应当更为慎重。刘燕军代其夫由杰订立的协议是否对由杰产生拘束力，关键在于相对人是否有理由相信这一处分家庭不动产的行为属于夫妻双方共同意思的表示，同时相对人是否属于善意，即相对人当时是否明确知道订约人的行为属于无权代理的行为。

综观本案事实，我们认为刘燕军的订约行为构成家事代理，其责任由杰应当承担。从另一角度而言，也就是利基公司促成了由杰与穆世达之间的交易，其依法可以收取约定的居间报酬。理由如下：其一，2004年5月9日，也就是在订立买卖涉讼房屋的《委托洽谈协议》之前，由杰曾与利基公司签订《物业委托合同》委托利基公司居间中介租售房屋，这一事实表明由杰对房屋的出售不是不知情，相反出售房屋正是由杰的意思表示；其二，刘燕军具有由杰的妻子与房屋共有人的特殊身份，与其丈夫委托的居间人利基公司提供的交易相对人订约并且收取定金，在已经存在其夫委托居间卖房协议的前提下，足以使人相信这一处分房屋的行为，正是夫妻双方共同意思表示的体现，是代表夫妻双方处分家庭财产的行为；其三，本案中没有证据证明交易相对方是非善意的，也就是说其知道或者应当知道由杰具有不知道或者反对房屋出售的情形，即刘燕军不具有处分财产的代理权。