律师解答：

如果你签订的《购房协议书》中有“议价成功后，诚意金转为购房定金”的条款，并且卖家已经确认《购房协议书》和收到中介转交的1万元

，你将不能要求返还这1万元。

朱先生与中介发生纠纷的关键在于诚意金的认定上，在《购房协议书》中对于意向金的处理进行了约定，即作为购买房屋的诚意一旦得到上家

的确认，意向金就自动转为定金。也就是说，该《购房协议书》在上家予以确认之后即具有定金合同的效力。因此所支付的诚意金已经转化为

保证其与上家签订买卖合同的履约定金。在这种情况下拒绝签订合同就应当按照定金罚则来承担后果。
    
在二手房买卖居间服务中，诚意转定金的议价方式，已经逐渐成为行业惯例。诚意金转定金后，上下家任何一方违约或中介方“一房二介”，

都应当承担合同约定或者法律规定的赔偿责任。

意向金退赔产生的原因
    
如今的二手房市场中，上家基本上是委托多家中介公司挂牌出售房屋。因此，当一家中介公司在明确上下家的买卖诚意金后，会尽可能要求下

家在签订房屋买卖合同前先支付一笔购房诚意金。在把诚意金交给上家后，中介公司才能取得上家的房屋两证原件。但是在签订《购房协议书

》或者交付诚意金后，买卖双方如果因种种原因没有交易成功，中介和买卖双方三方往往会为诚意金的退赔问题而产生纠纷。

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诚意金何时转化为定金
    
在实践中，房屋买卖双方已经议价成功并且上家已经收到中介转付的意向金时，该意向金转化为定金。
    
在议价成功前，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应对中介承担赔偿

责任。议价成功以买卖双方已经就买卖主要条款达成一致为准，实践中一般表现为上家在下家和中介签订的《购房协议书》上或在诚意金收据

上签字确认。
意向金转为定金后如何处理
    
一般情况下，如果意向金转为定金后。下家违约不买房，意向金将不能退还；如上家违约不卖房，则按“定金罚则”双倍返还下家。 但是如

果《购房诚意书》中只是对购房价格、房屋状况作了简要约定，那么，当上下家在签订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交

付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，上下家均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。即不存

在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。

<律师提醒>

如何避免意向金风险

1、上下家在支付或接受意向金时就应当提前考虑买卖合同的内容，并签订书面协议。一般来说，诚意金协议中应明确如下几点：房屋的基本

情况，房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，房屋交付的条件及日期，房屋产权过户登记的办理时限，买卖合同未能签订时，诚

意金如何处理等。

2、在“诚意金转定金”模式下，上下家没有直接见过面，也没有签署过书面协议。对下家而言，只与中介签协议，诚意金是由中介公司收的

；对上家而言，一般也只与中介签协议，收到下家意向金后出具的收条也是交给中介的。在此情形下，如果不能签订正式合同，下家不要轻易

同意中介的“上家不同意卖房，所以你把诚意金拿走。”的建议，因为此时下家可以要求上家双倍返还意向金。

3、在目前二手房交易红火的情况下，中介在上下家的利益冲突中往往会倾向于上家，并且由于中介在下家预订房屋和诚意金交付中的角色并

不明确。在与下家签的协议中，中介实际上只起到转交诚意金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证上家接受诚意金以及何时将上

家出具的定金收条转给下家等并无明确约定，导致下家很难要求上家双倍返还诚意金，同时也很难要求中介承担责任，所以下家在和中介签订